Return on Investment in Immobilien
Return on Investment in Immobilien
In diesem Artikel verraten wir Ihnen, welche Features im Designprojekt berücksichtigt werden und wie sie sich auf den Return on Investment auswirken.
Das Design Projekt ist das Hauptdokument. Von ihm werden alle anderen Prozesse und Dokumente im Zusammenhang mit Bau und Reparatur abgeleitet.
Bevor wir uns entschlossen haben, unseren Service für Kunden anbieten, haben wir es wiederholt für uns selbst getan. Wir haben wiederholt Immobilien gekauft, Designprojekte durchgeführt, Umbauten durchgeführt, Immobilien gemietet und die Ergebnisse untersucht. Nachdem wir gute Ergebnisse erzielt und umfangreiche Erfahrungen gesammelt haben, bieten wir nun das Gleiche für Kunden an. Wir haben die in diesem Dokument beschriebenen Indikatoren und Schlussfolgerungen in unseren Investitions- und Bauprojekten bestätigt, nachdem wir Erfahrungen in allen Phasen dieses Prozesses gesammelt haben, von der Idee des Kaufs, den Plänen, der Auswahl der Bauherren, der Reparatur, der Kontrolle bis zum Verkauf.
Rentabilität der gesamten Immobilientransaktion hängt ab von
Verkaufsgewinn - Investitionskosten
Betriebsgewinn - Betriebskosten
Um ein positives Ergebnis in Absatz 1 zu erzielen, müssen Sie verstehen, welche Eigenschaften den Wert der Immobilie beeinflussen.
Die Fähigkeit von Immobilien, Einkommen zu generieren. Einkommen generierende Immobilien sind teurer als herkömmliche.
Energieklasse: je höher die Energieklasse, desto teurer die Immobilie.
Das Niveau und die Qualität der Oberflächen und Haushaltsgeräte: je moderner und schöner die Oberflächen, desto teurer die Immobilie.
Dementsprechend wird das höchste Investitionspotenzial die Immobilie haben, die zum Zeitpunkt des Kaufs niedrige Werte dieser Indikatoren aufweist und zum Zeitpunkt des Verkaufs dann höhere. Um dieses Potenzial auszuschöpfen, müssen Maßnahmen ergriffen werden, die diese Indikatoren erhöhen.
Um in Absatz 2 ein positives Ergebnis zu erzielen, müssen Sie verstehen, aus welchen Merkmalen Einnahmen und Betriebskosten bestehen.
Das Einkommen hängt vom Gewinn aus der touristischen Miete ab, die wiederum abhängig ist von:
dem Komfortniveau des Touristen, der Ausstattung, der Modernität und der ästhetischen Schönheit der Wohnung. Gute Hotelzimmer werden zum Beispiel immer von einem Team professioneller Designer entworfen. Diese Zimmer sind komfortabel und bequem sowie schön. Sie sind aus hochwertigen Materialien gefertigt und technisch komplett ausgestattet. Daher ist die Vermietung teurer und bringt den Eigentümern mehr Einkommen.
Aus der Anzahl der Tage in einem Jahr, in denen die Immobilie von Touristen vermietet wird, im Verhältnis zu den Tagen, an denen die Immobilie leer steht.
Die Betriebskosten hängen von allen Kosten ab, die mit der Bereitstellung von touristischen Mietobjekten verbunden sind:
Von den Kosten der Verwaltung: Arbeitsstunden, die der Kunde oder sein Verwalter aufwenden muss, um die Immobilie zu vermieten.
Von den Nebenkosten für Heizung, Kühlung, Wasserversorgung, etc.
Aus den Kosten für die Erhaltung der Immobilie in einem funktionsfähigen Zustand (Haushaltsreparaturen).
Ausgehend von der Abschreibungsrate der Ausstattung. Nutzt sich die Ausstattung schnell ab, z.Bsp. wenn sie nicht von hoher Qualität ist, führt das schnell zu hohen Kosten.
Wenn eine Immobilie Einnahmen generiert, dann erwirbt sie im Kopf eines potenziellen Käufers einen höheren Wert als keine Einnahmen, das ist offensichtlich. Dies zeigt sich aber auch deutlich in den Zahlen. Die Umwandlung von Immobilien in Erträge ermöglicht es Ihnen, eine andere Bewertungsmethode anzuwenden, basierend auf dem jährlichen Nettogewinn und dem Bankzinssatz.
Beispiel:
Eine gut ausgebaute Wohnung in der Altstadt mit einer Fläche von 120 m2 kostet etwa 430.000 Euro. Ihre Bewertung erfolgt ausschließlich auf zwei Arten: kostenseitig (wie viel es kostet, solche Wohnungen von Grund auf neu zu erstellen) und marktorientiert (wie sehr Käufer sie mögen und wie viel sie bereit sind, dafür zu zahlen).
Bei Renditeliegenschaften kann die Ertragswertmethode auf Basis des Bankenkurses oder einer ähnlichen Kennzahl angewendet werden.
Wenn wir solche Wohnungen in zwei unabhängige Teile unterteilen und die technischen Systeme verbessern, damit beide Teile separat als eigenständige Wohnungen fungieren können sowie den Prozess des An- und Abreisens von Touristen automatisieren und andere notwendige Aktionen durchführen, dann können wir berechnen, wie viel Einnahmen pro Jahr können solche Wohnungen generieren: 24.000 Euro (Berechnung ist unten dargestellt). Anstelle des Diskontsatzes zur Berechnung ist es richtiger, US-Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Rendite von 3 % als Vergleich für das Renditeniveau zu wählen. Basierend auf dieser Methode wird der Wert der Immobilie nach folgender Formel berechnet: 24.000/0,03 % = 775.200 Euro.
Die Differenz zu einer normalen Wohnung beträgt 345.000, also 80 %.
Bitte beachten Sie, dass Sie zum Erreichen dieser Indikatoren auf jeden Fall Geld ausgeben müssen. Aber gleichzeitig werden die Einnahmen solcher Immobilien innerhalb von 5 Jahren 120.000 Euro betragen. Dies kann die Kosten vollständig kompensieren.
Berechnung:
Bei 3 Monaten mit 90 % Auslastung sowie einem Preis von 150 Euro pro Tag; 4 Monaten mit 70% Auslastung und einem Preis von 110 Euro pro Tag; 5 Monaten mit 45% Auslastung und einem Preis von 70 Euro pro Tag, bringt jeder der beiden Wohnungsteile 27.000 Euro ein, d.h. zusammen 54.000 Euro pro Jahr.
Die Nutzung von Airbnb kosten je nach Tarif rund 3%, die Nebenkosten belaufen sich auf ca. 5600 Euro pro Jahr, Steuern auf 22% und die Verwaltung etwa 7000 Euro. pro Jahr. Sonstige Steuern und Gebühren betragen ca. 2000 Euro pro Jahr und unvorhergesehene Ausgaben 3000 Euro pro Jahr.
Insgesamt werden 24.000 Nettogewinn pro Jahr erzielt.
Das wichtigste Merkmal, das sich auf die Kosten auswirkt, ist die Aufteilung in zwei unabhängige Teile. Dieses Merkmal erfordert in erster Linie eine sorgfältige Planung und Konstruktion.
Basierend auf den von Immobiliare.it veröffentlichten Daten wird davon ausgegangen, dass eine Zweizimmerwohnung von ca. m, fast im Stadtzentrum gelegen, kostet die Klasse A mehr als eine Wohnung der Klasse C. In Florenz um 29%, in Rom um 21%, in Mailand um 18%. Der Preisunterschied zwischen Klasse C und Klasse G beträgt 15 % in Turin, 12 % in Mailand und 8 % in Rom (facileristruttgere.it).
Wie die Daten zeigen, ist die Wertsteigerung also tatsächlich signifikant.
Der wichtigste Faktor zur Steigerung der Rentabilität besteht jedoch darin, die Anzahl der Miettage pro Jahr zu erhöhen. Die meisten Apartments und Hotels sind außerhalb der Saison geschlossen, obwohl eine Nachfrage besteht. Allerdings sinkt die Nachfrage und dies zwingt zu einer Preissenkung, die sich ab einem bestimmten Punkt nicht mehr auszahlt. Es ist notwendig, zu einem niedrigeren Mietpreis arbeiten zu können und Gewinne zu erzielen, dies hängt direkt von der Energieklasse der Immobilie ab. Sonst bringt das halbe Jahr keine Einnahmen, sondern nur Verluste.
Die Energieklasse hängt von verschiedenen Faktoren ab, die im Design Projekt berücksichtigt werden: Die Qualität von Fenstern und Türen, die Isolierung von Außenwänden und Decken, die Effizienz der Heizungsanlage. Die Energieklasse ist stark abhängig von der Steuerung, die Smart Home oder Domotica genannt wird. Und auch von der Verfügbarkeit effizienter Wärme- und Kältequellen sowie von Systemen zur Wärme- und Kälteeinsparung.
Moderne Gasboiler erfordern eine Fußbodenheizung oder große Heizkörper. Eine Fußbodenheizung ist für touristische Vermietungen nicht sehr effektiv, und große Heizkörper müssen richtig platziert werden. All dies wird im Design Projekt berücksichtigt.
Moderne Elektroheizungen erfordern den Standort vieler Systeme, Sonnenkollektoren, Wärmepumpen und Bohrloch im Boden. Solche Systeme sind effektiv, wenn sie für mehrere Wohnungen oder ein ganzes Haus gleichzeitig funktionieren. Aber wenn die Wohnungen unabhängig sein müssen, um den Verbrauch jeder von ihnen zu berücksichtigen, ist es notwendig, im Design Projekt die richtige Verlegung der Infrastruktur über die gesamte Fläche und die Einrichtung von individuellen Verbrauchszählern zu berücksichtigen.
Moderne Belüftung ermöglicht es Ihnen, den Raum zu lüften und gleichzeitig warm oder kühl zu halten. Bevor die Luft aus dem Raum ausgestoßen wird, wird ihr Wärme entzogen, die auf die in den Raum gepumpte Frischluft übertragen wird.
All diese modernen und teuren Systeme sind völlig wertlos, wenn sie ohne Verstand verwendet werden: z.Bsp. wenn Sie ein Fenster öffnen, die Heizung einschalten, die Putzfrau vergisst, die Heizung nach der Reinigung auszuschalten, während die Wohnung im Winter leer steht oder die Lüftung auf Hochtouren läuft, wenn niemand zu Hause ist. Wenn bei touristischen Vermietungen der Eigentümer nicht da ist, um alles zu überprüfen, und alle Rechnungen an den Eigentümer und nicht an den Mieter gehen, dann vervielfachen sich diese Probleme und die Kosten für den Eigentümer erhöhen sich.
Das Smart-Home-System ermöglicht es Ihnen, einige Szenarien automatisch zu steuern: z.Bsp. offene Fenster zu überwachen, zu verstehen, dass niemand zu Hause ist oder den Raum gleichmäßig und im Voraus zu heizen, was sowohl komfortabel als auch wirtschaftlich ist. Außerdem wird es dem Kunden ermöglicht, die Hauptindikatoren über das Internet aus der Ferne zu überwachen und zu steuern. Es wird ermöglicht das Betreten der Wohnung mit einem Zahlencode oder Plastikkarte zu steuern. Dies ist wichtig, um jederzeit einen Touristen empfangen oder die Reinigung organisieren zu können. Im Gegensatz zu klassischen Zahlenschlössern können Sie bei Smart Locks den Code aus der Ferne ändern. Ansonsten kann jeder Tourist nach Ende der Mietzeit jederzeit wieder in das Haus eindringen.
Oberflächen und Geräte müssen von ausreichender Qualität sein, damit der Kunde die Immobilie 5 bis 10 Jahre lang betreiben und in gutem Zustand halten kann. Auch um die Immobilie danach zu einem guten Preis verkaufen zu können. Die Endbearbeitung sollte sich nicht stark abnutzen. Sie sollte so sein, dass sie vor dem Verkauf leicht aktualisiert werden kann und für eine kleine Investition ein Gefühl von Neuheit vermittelt. Und während des Betriebs sollten Geräte, Dekoration, Fenster usw. möglichst selten ausfallen, denn ständige Kleinreparaturen sorgen für eine Vielzahl von Problemen. Ein defekter Mixer in der Küche in der Hochsaison macht es unmöglich, die gesamte Wohnung zu vermieten und es wird dringend ihn zu ersetzen, was auch bedeutet, dass es teuer wird. Es ist auch sehr wichtig, dass der Stil und das Erscheinungsbild der Immobilie in all dieser Zeit nicht veraltet und auch nach 10 Jahren noch modern aussieht. Daher ist es in der Anfangsphase wichtig, dies zu berücksichtigen und ein Design Projekt zu erstellen.