Рентабельность инвестиции в недвижимость
Рентабельность инвестиции в недвижимость
В этой статье мы расскажем какие особенности учитываются в дизайн проекте, и как они влияют на рентабельность инвестиции.
Дизайн проект olgadesign.it учитывает в себе множество особенностей позволяющих повысить рентабельность вложений заказчика в недвижимость. Перед тем как предлагать услугу заказчикам мы делали ее для себя. Мы многократно покупали недвижимость, делали дизайн проекты, производили реконструкцию, сдавали недвижимость в аренду и изучали результаты. Добившись хороших результатов и получив огромный опыт мы предлагаем тоже самое для заказчика. Описанные в этом документе показатели и умозаключения мы подтвердили в своих инвестиционно - строительных проектах, получив опыт всех этапов этого процесса от идеи покупки, планов, подбору строителей, ремонту, контролю, до продажи.
Рентабельность всей сделки с недвижимостью зависит от
Прибыли от продажи - Стоимости вложений
Прибыли от эксплуатации - Затрат на эксплуатацию
Чтобы получить положительный результат в пункте 1 нужно понимать какие характеристики недвижимости влияют на стоимость.
Возможность недвижимости приносить доход, недвижимость приносящая доход дороже обычной.
Энергетический класс. Чем выше энергетический класс тем дороже недвижимость.
Уровень и качество отделки и бытовой техники, чем современнее и красивее отделка тем дороже недвижимость.
Соответственно инвестиционный потенциал будет иметь та недвижимость, которая на момент покупки имеет низкие показатели, а к моменту продажи более высокие. Чтобы этот потенциал реализовать, необходимо проделать действия по увеличению этих показателей.
Чтобы получить положительный результат в пункте 2 нужно понимать из каких характеристик складывается доход и издержки при эксплуатации.
Доход зависит от прибыли от туристической аренды, который в свою очередь зависит:
От уровня комформа туриста, оснащенности, современности и эстетической красоты апартаментов. Например, хорошие отельные номера всегда проектируются командой профессиональных дизайнеров. Такие номера комфортные и удобные, а также красивые, они сделаны с использованием качественных материалов и полностью оснащены технически. Поэтому аренда их стоит дорого и приносят большой доход владельцам.
От количества дней в году, в которые недвижимость арендуют туристы по отношению к дням когда недвижимость пустует.
Издержки зависят от всех расходов связанных с обеспечением туристической аренды
От стоимости администрирования. Человеко-часов, которые заказчик или его администратор должны потратить для того чтобы сдавать в аренду недвижимость.
От стоимости коммунальных услуг на обогрев, охлаждение, водоснабжение и прочее.
От затрат на поддержание недвижимости в функционирующем состоянии. Это бытовой ремонт.
От скорости амортизации отделки, если отделка не качественная, она будет быстро изнашиваться, что приводит к скорым затратам.
Когда недвижимость приносит доход, то без всяких математических вычислений в голове потенциального покупателя она приобретает большую ценность по сравнению с аналогичной, но не приносящей доход, это очевидно. Однако это так же хорошо видно в цифрах. Перевод недвижимости в доходную позволяет применить к ней другой метод оценки, основанный на годовой чистой прибыли и банковской ставки.
Например:
Просто апартаменты с хорошей новой отделкой в историческом центре площадью 120 м2 стоят порядка 430 000 евро. Их оценка происходит исключительно двумя способами, затратным (сколько стоит создать такие апартаменты с нуля) и рыночным (насколько покупателям они нравятся и сколько они готовы платить за них).
Для доходной недвижимости можно применить доходный метод оценки основанной на ставке банка или аналогичном показателе.
Если разделить такие апартаменты на 2 независимых части, улучшить инженерные системы позволив им работать отдельно на каждую из частей, автоматизировать процесс въезда и выезда туристов, а так же сделать остальные необходимые действия, то можно рассчитать сколько в год такие апартаменты могут приносить доход: 24000 евро (расчет представлен ниже). Вместо банковской ставки для расчета правильнее выбрать Государственные облигации США со сроком погашения 10 лет, доходностью 3% в качестве ориентира уровня доходности. На основе этого метода стоимость недвижимости вычисляется по следующей формуле 24000/0.03%=775200 евро
Разница с обычными апартаментами составляет 345000 что составляет 80%.
Обратите внимание, что для достижения этих показателей безусловно необходимо затратить деньги. Но в то же время доход такой недвижимости в течении 5 лет составит 120000 евро.Этот доход способен полностью компенсировать затраты.
Рассчет:
3 месяца заполнено 90% дней, стоимость 150 евро в день; 4 месяца заполнено 70% дней, стоимость 110 евро в день; 5 месяцев заполнено 45% дней, стоимость 70 евро в день. Каждая независимая часть апартамента принесет 27000 евро, вместе они принесут 54000 евро в год.
Издержки airbnb в зависимости от тарифа порядка 3%. Коммунальные услуги около 5600 евро в год. Налоги 22%. Администрирование около 7000 евро в год. Прочие налоги и сборы около 2000 евро в год. Непредвиденные расходы 3000 евро в год.
Итого за вычетом расходов: 24000 чистая прибыль в год.
Самая важная особенность влияющая на стоимость это разделение на две независимые части, именно эта особенность требует тщательного планирования и проектирования в первую очередь.
Основываясь на данных, опубликованных Immobiliare.it, предполагается, что двухкомнатная квартира площадью около 65 кв. м, расположенная почти в центре города, класса А будет стоить дороже, чем квартира класса С. В Флоренции на 29%, в Риме на 21% , в Милане на 18%. Разница в цене между классом C и классом G составляет 15% в Турине, 12% в Милане и 8% в Риме (facileristruttgere.it).
Таким образом, как показывают данные, увеличение стоимости действительно значительно.
Важнейшим фактором увеличения рентабельности является увеличения количества дней в году когда есть аренда. Большинство апартаментов и отелей закрыты вне сезона. Хотя спрос на них есть. Однако, спрос сниженный и это заставляет снижать цену. В определенный момент доход перестает окупать затраты на отопление. Нужно иметь возможность работать, получая прибыли при более низкой цене аренды, это напрямую зависит от энергетического класса недвижимости. В противном случае, половина года не будет приносить доход, а только убытки.
Энергетический класс зависит от разных факторов, которые учитываются в дизайн проекте. Качество окон и дверей, утепление внешних стен и перекрытий, эффективность системы отопления. Энергетический класс сильно зависит от системы управления, которые называются Smart home или Domotica. А так же от наличия эффективных источников тепла, холода и систем сбережения тепла и холода.
Современные газовые котлы требуют установки теплых полов либо радиаторов отопления большого размера, теплые полы не очень эффективны для туристической аренды, а для больших радиаторов нужно предусмотреть правильное расположение. Все это учитывается в дизайн проекте.
Современное электрическое отопление требует расположения множества систем, солнечных панелей, тепловых насосов, скважин в грунте. Такие системы эффективны когда работают сразу на несколько апартаментов или целый дом. Но если апартаменты должны быть независимыми, для учета потребления каждого из них необходимо заранее учесть в дизайн проекте прокладку коммуникаций во всем объекте правильным образом и расположение счетчиков индивидуального потребления .
Современная вентиляция позволяет проветривать помещение сохраняя при этом тепло или прохладу. Перед тем как выбросить на улицу воздух из помещения из него извлекается тепло, которое передается свежему воздуху которые закачивается в помещение.
Все эти современные и дорогостоящие системы совершенно обесцениваются, если использовать их без ума. Например, открыть окно и включить отопление. Или уборщица забудет выключить отопление после уборки, пока квартира пустая зимой. Или вентиляция будет работать на полной мощности, когда дома никого нет. В случае с туристической арендой, когда владельца нет рядом чтобы все проверять, а все счета приходят владельцу, а не жильцу то эти проблемы умножаются и затраты для владельца недвижимости кратно повышаются.
Система умный дом позволит автоматически контролировать некоторые сценарии, следить за открытыми окнами, понимать что дома никого нет, производить нагрев помещения плавно и заранее, это одновременно и комфортно и экономично. А так же, она позволит заказчику наблюдать и контролировать основные показатели удаленно через интернет. Позволит обеспечить доступ в недвижимость по цифровому коду или пластиковой карте. Это важно для возможности принять туриста в любое время, или организовать уборку. В отличает от классических кодовых замков, умные замки позволяют менять код удаленно. Иначе каждый турист сможет попасть в дом в любое время после окончания срока аренды.
Отделка и техника должны быть достаточного качества, чтобы позволить заказчику эксплуатировать недвижимость от 5 до 10 лет и сохранить ее в надлежащем состоянии. Чтобы иметь возможность продать недвижимость после этого по хорошей цене. Отделка не должна сильно испортиться. Отделка должна быть такой чтобы ее можно было легко обновить перед продажей придав ощущение новой за небольшие вложения. А в процессе эксплуатации техника,отделка, окна и прочее должны как можно реже выходить из строя, потому что постоянный мелкий ремонт создает огромное количество проблем. Сломавшийся в кухне смеситель в разгар сезона лишит возможности сдавать весь апартамент и нужно будет срочно, а значит дорого его заменить. Еще очень важно, чтобы стиль и внешний вид недвижимости не устарел за все это время и выглядел современно даже через 10 лет. Поэтому на начальном этапе важно учесть это и сделать дизайн проект.